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E se il mutuo fondiario, stipulato tra la banca e un cliente, ha superato l’80 per cento del valore dell’immobile concesso in ipoteca, limite massimo finanziabile? È valido il contratto? #adessonewsitalia

Il mutuo fondiario è disciplinato dal D. Lgs. n. 385/1993 (T.U.B.), che, all’ art. 38, comma 1 dispone che “il credito fondiario ha per oggetto la concessione, da parte di banche, di finanziamenti a medio e lungo termine garantiti da ipoteca di primo grado su immobili”.

In linea generale, perché un mutuo possa essere qualificato come credito fondiario è necessario che il soggetto mutuante sia una Banca; il mutuo sia a medio e lungo termine; il mutuo sia garantito da ipoteca di primo grado su bene immobile; l’entità del mutuo rispetti un certo rapporto con il valore dell’immobile concesso in garanzia;

A tale proposito bisogna ricordare che il CICR, con Delibera 22 aprile 1995, recepita dalla Banca d’Italia con suo aggiornamento del 26 giugno 1995 alla circolare n. 4 del 29 marzo 1988 (recante “Istruzioni in materia di particolari operazioni di credito” e pubblicato sulla G.U. Serie Generale n. 155 del 05/07/1995), ha stabilito, quale “limite di finanziabilità”, quello dell’ottanta per cento del valore dei beni ipotecati o del costo delle opere da eseguire sugli stessi (aumentabile al cento per cento in presenza di garanzie integrative).

E se il mutuo fondiario stipulato tra la banca e il cliente ha superato il limite massimo finanziabile (cioè l’80 per cento del valore dell’immobile concesso in ipoteca) stabilito dall’articolo 38 del Dlgs 385/1993 in combinazione con la delibera Cicr del 22 aprile 1995?

La tesi sostenuta fino al 2017

Secondo un’opinione il D.Lgs. n. 385/1993, art. 38, comma 2, che, a tutela del sistema bancario, attribuisce alla Banca d’Italia, in conformità delle deliberazioni del CICR, il potere di determinare l’ammontare massimo dei finanziamenti, attiene ad un elemento necessario del contratto che viene concordato fra le parti, e, pertanto, non rientra nell’ambito della previsione di cui all’art. 117, n. 8, medesimo decreto, il quale attribuisce, invece, all’istituto di vigilanza un potere di prevedere clausole-tipo da inserire nel contratto a tutela del contraente debole; per questa tesi, una volta escluso che la previsione da parte dell’Autorità di vigilanza dell’ammontare massimo del finanziamento costituisca espressione del potere (previsto invece nella distinta ipotesi regolata ad altri fini dall’art. 111, comma 8) di prescrivere il contenuto tipico di un elemento essenziale del contratto (che resta dunque rimesso all’accordo delle parti), deve ritenersi che l’art. 38, comma 2 T.U.B. non sia norma diretta a regolare la validità del contratto, bensì ad imporre una determinata condotta contrattuale, la cui effettività è assicurata con rimedi sanzionatori, diversi dalla nullità del contratto, previsti dall’ordinamento bancario.

Quindi il superamento del limite di finanziabilità stabilito dalla Banca d’Italia non determinerebbe alcuna nullità, neppure relativa, del contratto di mutuo fondiario.

Del resto, si evidenzia che la Banca d’Italia, nel determinare il limite di finanziamento, non ha prescritto che nel contratto venissero indicati degli elementi di riferimento, quali il valore dell’immobile o il costo delle opere, il che fa ulteriormente escludere che la previsione della circolare del 1995 abbia introdotto una clausola determinativa del contenuto del contratto (Cass. civ., sez. II, 24/06/2016, n. 13164).

La tesi sostenuta dal 2017

Secondo una decisione del 2017 (Cass. civ., sez. II, 13/07/2017, n. 17352) la limitazione dell’importo del mutuo e, conseguentemente, della garanzia ipotecaria non riflette gli interessi particolari delle parti contraenti e costituisce un limite non derogabile alla loro autonomia privata; di conseguenza, nel caso in cui vi sia sconfinamento del limite di finanziabilità, è configurabile la nullità dell’intero contratto fondiario (l’unica via percorribile per il recupero del contratto nullo sarebbe allora la conversione in un contratto diverso (art. 1424 c.c.), non rilevabile d’ufficio dal giudice, ma su istanza di parte al primo momento utile).

Più recentemente, però, si è affermato che il mutuo, pur qualificato come fondiario, ove non in regola con le disposizioni dell’art. 38 per intervenuto superamento dei limiti di finanziabilità, altro non sarebbe che un ordinario mutuo ipotecario; quindi qualora il mutuo fondiario, stipulato tra la banca e il cliente, superasse il limite massimo finanziabile (cioè l’80 per cento del valore dell’immobile concesso in ipoteca) stabilito dall’articolo 38 del Dlgs 385/1993, si dovrebbe semplicemente disapplicare la speciale disciplina del mutuo fondiario, con conservazione del contratto di mutuo ipotecario originario e della garanzia ipotecaria (Cass. civ., sez. III, 08/03/2022, n. 7509; Cass. civ., sez. III, 28/06/2019, n. 17439)

I principi delle Sezioni Unite

Secondo le Sezioni Unite, il limite di finanziabilità non è elemento essenziale del contenuto del contratto, ma un elemento meramente specificativo o integrativo dell’oggetto del contratto.

Il superamento del limite di finanziabilità ex art. 38 comma 2 del TUB, quindi, non rende invalido il contratto di mutuo fondiario.

In ogni caso le Sezioni Unite evidenziano che se la comune intenzione, addotta dalle parti o accertata da un giudice, sia quella di stipulare un contratto di mutuo fondiario, il giudice non può oltrepassarla e riqualificare il contratto sottoposto al suo esame affinché esso produca gli effetti di un diverso contratto, come potrebbe accadere se un contratto di mutuo fondiario fosse riconfigurato come mutuo ordinario.

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